Category: финансы

Category was added automatically. Read all entries about "финансы".

Одной строкой о семинаре ФНС

Была на этой неделе на очередном семинаре нашей налоговой. Тема - о мерах принудительного взыскания в отношении налогоплательщиков, имеющих задолженность по уплате налогов, сборов, страховых взносов. И вторая тема - интернет-сервисы ФНС России. Участниками семинара стали....только сами налоговики.

Фортуна-4 банкрот

Управляющая компания "Фортуна-4" обанкротилась. Столько домов остались без своих денег, которые они заплатили УК, а работы не получили. И теперь будут искать новых управленцев и начинать сбор денег на домовые работы с нуля. https://tagancity.ru/page/vnimaiu-sobstviennikov-pomieshchienii-mnoghokvartirnykh-domov

Ростовские банки представили свои условия для открытия спецдепозитов на капремонт

Уважаемые коллеги и друзья!
В разделе "обсуждения" на сайте Клуба Председателей Советов мкд открыта новая тема по спецдепозитам, где мы разместили предварительные предложения банков по условиям открытия спецдепозитов (цель - защита денег собственников на спецсчетах от инфляции, получение % от банков на спецсчета - дополнительный источник финансирования капремонта). Банк ВТБ свои письменные предложения еще готовит. Как только мы их получим - разместим на сайте в этом обсуждении.
https://vk.com/topic-35681130_34595867
На встрече Клуба 15 января 2017г. решено проработать с Фондом порядок взаимодействия по открытию спецдепозитов и заключения договоров на НСО, разработать рекомендации по повестке дня и решениям общего собрания собственников для открытия спецдепозитов.
Приглашаем Председателей Советов мкд, управляющие компании/тсж/жск, заинтересованные в открытии спецдепозитов, владельцем спецсчета у которых является рег.оператор - присоединиться к нашей рабочей группе для совместного решения возникающих проблемных вопросов.
https://vk.com/public35681130
С уважением,
Трофимова ИМ

Вы стали председателем Совета мкд. С чего начать?

23.04.2016г.

Многие, впервые избранные, председатели Советов многоквартирных домов, являясь обычными жителями (учителями, врачами и т. д.) теряются и не знают с чего им начать свою работу. Из своего личного опыта могу им посоветовать следующее. Прежде всего председателю необходимо определиться с общим имуществом в доме и домовом земельном участке, находящимся в собственности собственников помещений дома, их состоянии. Для этого на первых порах необходимо в управляющей компании запросить договор управления многоквартирным домом со всеми приложениями (если у председателя он отсутствует), а также копии: техпаспорта дома, проектов на домовые приборы учета и др. имеющееся домовое оборудование и сети, выкопировки замельного участка (с границами домовой территории) или других имеющихся документов на земельный участок, акты весеннего и осеннего осмотра дома.

После изучения документов я советую председателю лично осмотреть все имущество дома и земельного участка с целью его фактического соответствия документам. Т.е самим подняться на крышу, спуститься в подвал и т. д. И вот здесь председателя могут ждать первые сюрпризы: выход на крышу или вход в подвал и др. домовые помещения может быть оборудован так, что обычному человеку (особенно пожилому, каковыми часто являются председатели) попасть туда затруднительно (например, нужно подтягиваться на руках или пролезать в люк). Подвал может быть залит водой и канализацией, доступ к домовым сетям может быть прегражден самовольными постройками жителей или собственников нежилых помещений. Преградой может стать даже элементарное отсутствие ключей от домового имущества, которые, как правило, находятся в управляющей компании.

При изучении документов и осмотре общего имущества очень часто может выявиться отсутствие договора управления мкд, утвержденного собственниками состава общего имущества или неучтенное нигде общее имущество, не соответствие фактического его состояния указанному в документах и др. Дальнейшие действия председателя будут зависеть от выявленных недостатков. Первое, что нужно сделать председателю — это забрать из управляющей компании все ключи от домового имущества или сменить замки (если возможно), сделать ключницу и хранить все ключи у себя. Доступ посторонних (не собственников помещений) к домовому имуществу должен быть только в присутствии председателя или уполномоченного им члена Совета мкд. При несоответствии фактического состояния общего имущества мкд актам осмотра, представленным управляющей компанией, председателю необходимо инициировать новый совместный со специалистами УК осмотр домового имущества с составлением нового акта. При этом обследованию подлежат не только общее имущество собственников помещений в доме, но и расположенное на домовом участке (включая элементы благоустройства и озеленения).

При отсутствии утвержденного состава общего имущества его необходимо документально определить и вынести на утверждение общего собрания собственников помещений в доме. Лучше всего, конечно, провести инвентаризацию общего имущества. Но это редко кто делает, учитывая ее большую трудоемкость.

Результаты осмотра общего имущества станут основой для определения работ, которые необходимо выполнить управляющей компании в доме в первую очередь. В частности, первоочередными могут стать работы по обеспечению доступа к общему имуществу — оборудование доступного подъема на крышу или спуска в подвал, откачка воды и канализации из подвала и т. д. (к примеру, в моем доме мы оборудовали выход на крышу путем установки складной чердачной лестницы).

Для обеспечения выполнения работ на общем имуществе дома целесообразно также в числе первоочередных работ установить домовые электрические розетки. Для исключения злоупотребления домовым электричеством или элементарного воровства, электророзетки должны быть недоступны другим лицам, кроме председателя Совета мкд (в моем доме они находятся под замком в элетрощитках).

Могут быть и другие связанные с доступом к общему имуществу работы. Главное — председатель Совета мкд должен иметь возможность личного доступа и контроля за работами на общем имуществе дома.

Если у собственников отсутствует договор управления мкд с управляющей компанией, то необходимо начать работу по заключению договора. У большинства управляющих компаний есть свой договор управления мкд. Найти его можно на сайте компании в Интернет или взять в УК. При смене управляющей компании или в процессе перезаключения договора с действующей УК собственники могут предложить свой договор управления домом или свои предложения в уже существующий договор. Многие жители многоквартирных домов думают, что договор управления мкд им не нужен и они обойдутся без него. Это большая ошибка! Договор управления мкд — самый важный документ во взаимоотношениях с управляющей компанией. И как театр начинается с вешалки, так управление многоквартирным домом начинается с договора с управляющей компанией. Заключение договора нужно прежде всего самим собственникам, т. к. именно в нем должны быть прописаны все права и обязанности управляющей компании и собственников (в том числе председателя Совета мкд), определены их объем, качество и стоимость, а также меры ответственности за нарушение условий договора. Именно договор (при условии его соответствия действующему законодательству) является основой при рассмотрении судом, госжилинспекцией и другими контрольно-надзорными органами различных претензий собственников к управляющим компаниям.

Не лишним будет выяснить финансовые взаиморасчеты собственников помещений дома по договору управления мкд (состояние лицевого счета дома). Для этого необходимо запросить в управляющей компании финансовый отчет по выполненным работам в доме и состоянии лицевого счета дома. Отказывая в выполнении тех или иных работ, управляющие компании часто ссылаются на то, что на лицевом счете дома не достаточно средств. Задача председателя Совета мкд проверить, действительно ли это так и нет ли в доме работ срочного, аварийного характера, которые УК обязана выполнить даже при отсутствии средств на лицевом счете дома. При проверке финансового отчета УК следует обратить внимание на то, платежи всех ли помещений и третьих лиц в доме учтены в отчете (часто УК не указывают платежи собственников нежилых помещений, арендаторов, поступления за пользование общим имуществом от операторов связи, рекламораспространителей и др.третьих лиц и т. д.). При проверке расходов необходимо запросить акты выполненных работ, проверить фактически их выполнение и объемы, а также на их задвоение и соответствие расхода целевому назначению. К примеру, работы, включенные в статью "управление мкд", не должны повторяться в качестве расходов по другим статьям ("содержание и ремонт жилья"). При подсчете остатков по лицевому счету дома необходимо иметь ввиду, что лицевой счет дома — это общие обязательства дома и УК, задолженности отдельных жителей перед УК являются их личными задолженностями и не должны отражаться в отчете. Задолженности отдельных жителей управляющая компания имеет право продавать, передавать для взыскания третьим лицам, которые могут предъявить их жителям даже после банкротства или ликвидации УК.

Ну и конечно же, у председателя Совета мкд должен быть реестр собственников помещений и всех жителей в доме и их контактные данные. Эту информацию ему должны дать сами собственники и жители дома. Для работы с ними, в том числе информирования жителей о своей работе, в числе первоочередных работ председателю Совета мкд необходимо предусмотреть установку в общедоступных местах информационых досок (в моем доме - у каждого подъезда установлена доска объявлений и одна большая закрывающаяся на замок с ночной подсветкой главная доска, где размещается подробная информация и документы).

Получить более детальную консультацию и советы, обменяться своим опытом, председатели могут в Клубе Председателей Советов мкд на наших встречах (каждое воскресенье с 11 до 13 часов в библиотеке им. А.П. Чехова, ул. Греческая 105, Таганрог) или на сайте Клуба Вконтакте https://vk.com/public35681130

С уважением, руководитель Клуба Председателей Советов мкд Трофимова Ирина Михайловна. Таганрог.

Созданы ли условия для развития спецсчетов при капремонте?

15.11.2015
В последнее время часто читаю в интернете мнение руководителей Минстроя России о том, что лучше всего собирать деньги на капремонт дома на свой отдельный счет (так называемый спецсчет) и что Минстрой будет создавать для этого наиболее благоприятные условия. И это правильно. Собирать деньги для ремонта собственного дома — цель понятная и необходимая, если не хочешь однажды остаться без жилья на улице. А какая же сейчас, на самом деле, ситуация со спецсчетами и какой способ формирования фонда капремонта дома поощряет наше законодательство?

Чтобы собирать деньги для капремонта дома на свой отдельный счет согласно действующему законодательству собственники должны принять об этом решение на своем общем собрании. Если они этого не сделали, то "по умолчанию" платить на капремонт жители дома будут в "общий котел" региональному оператору — НКО "Фонд капитального ремонта". Платить и ждать много лет, пока не подойдет очередь капремонта согласно областной программе.

Спецсчет — для активных и неравнодушных к своему жилью собственников, не желающих ждать много лет ремонта, а готовых взять капремонт в свои руки и сами его осуществлять за счет собственных собранных средств.

И вот тут самым первым вопросом стоит вопрос собираемости взносов на спецсчет. Даже в таких домах находятся люди, имеющие задолженности по взносам на капремонт и снижающие процент сбора средств по дому в целом.

И если для "общего котла" в жилищном кодексе и других нормативных актах подробно прописана процедура работы с задолжниками по взносам на капремонт, то для жителей домов, собирающих деньги на капремонт на спецсчете законодатели как будто нарочно оставили "белые пятна" и нигде ничего не прописали.

Региональный оператор — НКО "Фонд капремонта" в настоящее время от уплаты госпошлины при подаче исков в суд не освобожден и потому все имеющиеся бюджетные средства направляет в первую очередь на взыскание задолженности с собственников домов, платящих в "общий котел", а "спецсчетникам" предлагает самим разбираться со своими недобросовестными соседями. Конечно, НКО "Фонд капремонта" готов помочь в этом собственникам. Уже более месяца мы вместе с юристами Фонда пытаемся разработать схему взыскания задолженности при сборе средств на "спецсчетах". Фонд предложил председателям домов, как наиболее ответственным собственникам, в собственных интересах и интересах всех добросовестных соседей, подавать иски в суд и готовы оказать помощь в подборе юридической фирмы, которая составит иск и будет от имени собственника защищать дело в суде. Однако остаются нерешенными вопросы уплаты судебных расходов (госпошлины, расходов на юристов). Деньги на это предлагается взять в долг с условием возврата после взыскания с должника или просить судью об отсрочке. В общем сложная и до конца не продуманная схема.

Между тем, отсутствие работы по взысканию задолженности с собственников по спецсчетам приводит к снижению процентов собираемости взносов и ставит под угрозу существование самого спецсчета.

А вот тут законодатели ввели в Жилищный кодекс целый подробно описанный механизм перевода дома со спецсчета в "общий котел" в случае наличия более 50% задолженности по взносам. Условия очень жесткие — собственники в течение пяти месяцев должны погасить всю накопившуюся задолженность (конкретную указанную в акте госжилинспекции сумму, 50 и более процентов). Заранее можно предположить, что добиться этого будет нелегко, т.к. непонятно, с чего вдруг неплательщики добровольно погасят весь объем своих долгов. А может законодатели предполагали, что за них должны заплатить их добросовестные соседи, чтобы предотвратить закрытие спецсчета? Ведь в требованиях каждому собственнику указывается общая сумма, которую собственники дома все вместе должны внести на спецсчет и устанавливается срок. После трехмесячного срока для добровольного внесения на спецсчет суммы, указанной НКО "Фонд капитального рамонта", последний обязан провести общее собрание собственников и предложить им найти другие источники средств для погашения задолженности. Если такие источники средств найдены не будут, по определенной процедуре спецсчет будет закрыт, а все собранные на нем средства собственников переведены в "общий котел".

А вот обратный механизм в данном случае не предусмотрен.

В Таганроге уже некоторым многоэтажкам, собирающим деньги на капремонт на спецсчет, НКО "Фонд капитального ремонта" прислал подобные уведомления. Особенно это ударило по большим домам, где в год собираются немалые суммы денег, а сроки капремонта по программе еще очень далеки (например 2047 год).

Другим, не менее важным вопросом при сборе средств на спецсчет, является поступление денег из дополнительных источников, одним из которых является банковский процент.

Расскажу, на примере своего дома, о ситуации с начислением процентов на спецсчета, открытые в Сбербанке.

Еще в феврале прошлого года собственники нашего дома приняли решение об открытии спецсчета в Сбербанке на выставленных им условиях. Эти условия были размещены на сайте НКО "Фонд капитального ремонта" и раздавались нам на различных встречах с представителями банков. В марте региональный оператор открыл нашему дому спецсчет в отделении Сбербанка №5221/0389 (в г. Ростове). Согласно условиям договора (приложение №3) проценты на остатки денежных средств, находящихся на спецсчете, банк обязан был начислять ежемесячно и зачислять их на спецсчет. Максимальный размер — 2% годовых при сумме от 100 тыс.рублей. Из полученной мной банковской выписки за весь период с апреля 2014 года по 12 ноября 2015 года Сбербанк не начислил на наш спецсчет ни копейки процентов. А ведь только по нашему дому остаток на 12 ноября составлял более 311 тысяч. рублей Т.е. Сбербанк более полутора лет бесплатно пользовался средствами нашего спецсчета и наш домовой фонд капремонта не дополучил около 6 тысяч рублей только одних процентов. Ситуация Сбербанком до сих пор не исправлена. Более того, согласно полученной информации от юридического отдела НКО "Фонд капитального ремонта", Сбербанк прислал им новые допсоглашения, в которых предлагает изменить условия начисления банковских процентов в меньшую сторону, видимо считая даже эти несчастные 2% годовых слишком высокой процентной ставкой (при том,что по вкладам физлиц такая ставка соответствует вкладам "до востребования" и граждане могут взять свои деньги в любой момент, в отличие от спецсчета). Только на новых условиях Сбербанк якобы согласен начислить проценты по всем спецсчетам. Я высказала Фонду свое категорическое несогласие с новыми условиями Сбербанка и сказала, что этот вопрос Сбербанк должен был решать на общем собрании собственников.

На сегодняшний момент у меня нет никаких гарантий, что Фонд не подпишет со Сбербанком новые условия по процентным ставкам и что Сбербанк начислит нам проценты на спецсчет согласно изначальным условиям договора. О том, как поступать в такой ситуации законодательство опять умалчивает. А деньги на спецсчетах меж тем обесцениваются инфляцией и мизерные проценты банка не способны компенсировать эти потери.

Так созданы ли лучшие условия для спецсчетов?

С уважением,

Трофимова ИМ

https://vk.com/public35681130

УК - владелец спецсчета на капремонт : подводные камни такого выбора собственников

23.11.2014г.

С 1 января 2015 года в соответствии с последними изменениями в Жилищный кодекс РФ управляющие компании (далее - УК) получают право быть владельцами специальных счетов по капремонту многоквартирных домов.

Благо или нет это для собственников мкд?

Начнем с момента открытия спецсчета. Для открытия спецсчета УК достаточно предоставить в банк решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. Предположим, что собственники доверяют своей УК и приняли такое решение обдуманно. Безусловно такая УК должна будет иметь лицензию на управление мкд. Гарантирует ли это от ее дальнейшего банкротства или злоупотреблений? Думаю нет. И что произойдет с денежными средствами на спецсчете, владельцем которых будет УК в этом случае?

Согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ средства спецсчета не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца спецсчета. Вроде бы это гарантирует защиту денежных средств собственников от разных претензий кредиторов УК в случае, если она вдруг станет банкротом. Однако в этой ситуации УК не сможет надлежаще обслуживать и управлять домом и жители вынуждены будут искать себе другую УК.

Однако смена управляющей компании не влечет за собой автоматической замены владельца спецсчета. Помимо общего собрания по выбору другой УК, чтобы дальше пользоваться своим спецсчетом и накопленными на нем денежными средствами, собственникам необходимо будет провести общее собрание и принять решение о замене владельца спецсчета или изменении способа формирования фонда капремонта (выбрать счет регионального оператора, т. е. "общий котел").

Согласно Жилищного кодекса владелец спецсчета (в данном случае УК), получив такое решение собственников в течение 10 дней обязан подать в банк заявление о расторжении договора спецсчета и перечислении остатка денежных средств на спецсчет, открытый вновь избранным владельцем спецсчета или на счет регионального оператора.

А что будет, если УК этого не сделает? Ведь пока не будет расторгнут договор спецсчета с банком УК будет продолжать являться его владельцем и держателем средств собственников.

Закон в этом случае дает право собственникам обращаться с иском в суд к такой УК о взыскании средств, находящихся на спецсчете.

И тут начинаются проблемы:


  1. подача иска в суд с материальным требованием потребует от собственников оплаты госпошлины в % от суммы иска;


  2. необходимость оплаты услуг юриста (или адвоката) или трата собственных сил, нервов и средств для подготовки иска, участия и защите своих интересов в суде (кто-то из собственников);


  3. правильное оформление полномочий представителей истцов (необходимость нотариально заверять доверенность от всех собственников) или привлекать каждого собственника как истца.


  4. при этом не забудем транспортные и другие расходы, которые реально не компенсируются судебными решениями, т. к. УК — банкрот.


Аналогичные проблемы могут возникнуть и не при банкротстве УК, а просто в случае решения собственников сменить УК по различным причинам. Только в этой ситуации могут добавиться еще проблемы двойных квитанций на капремонт в случае, если старая УК не будет согласна с решением собственников и начнет его оспаривать или саботировать.

Не следует сбрасывать со счетов и риски "рейдерских захватов " домов одной УК у другой УК при помощи различных методов "черных технологий".

Еще одной проблемой, которая может возникнуть при выборе УК владельцем спецсчета, может стать ситуация, когда жители под воздействием УК (или по собственному волеизъявлению) решили взять кредит на капремонт. УК, являясь владельцем спесчета по такому решению оформляет в данном банке кредит, выполняет работы по капремонту на доме и параллельно погашает взятый кредит в банке.

И тут возникли обстоятельства смены УК в данном мкд. Наличие непогашенного УК кредита не позволит УК расторгнуть договор спецсчета. Возникнет ситуация, что новая УК не сможет открыть спецсчет или если откроет, то у одного мкд будет два спецсчета. Неясна и перспектива погашения взятого кредита. А в случае злоупотребления УК доверием собственников при получении кредитов, при отсутствии надлежащего контроля со стороны собственников, вполне может оказаться ситуация, когда жители станут пожизненными должниками УК и банков, попадя в "долговую яму".

Думаю это далеко не все подводные камни, которые ждут собственников при выборе УК владельцем спецсчета.

На мой взгляд собственникам надо хорошо подумать нужны ли им эти проблемы, прежде чем принимать решение о выборе УК владельцем спецсчета.

Трофимова ИМ

Капремонт: о чем говорит первая информация по спецсчету?

28.10.2014г.

Вот уже несколько месяцев жители нашего многоквартирного дома перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет нашего дома, открытый региональным оператором — областным Фондом капремонта. И конечно же, каждому хочется знать, все ли их соседи платят, сколько уже денег накопилось на спецсчете, чтобы иметь хотя бы примерное представление о том, когда уже можно будет начать планировать работы в доме по капремонту. Чтобы получить данную информацию по своему дому, в начале сентября я написала заявление в областной Фонд и послала его по электронной почте.

В ходе телефонных разговоров мне обещали ответ дать быстро (как было сказано - в течение двух недель в соответствие с Приказом Министерства ЖКХ РО №51 от 24.06.2013г.).

Шло время, прошел месяц. Недождавшись ответа, я позвонила в Фонд и узнала, что я предоставила не все требуемые для такого запроса документы, а именно, не предоставила копию паспорта. Также мне сообщили, что для регистрации и рассмотрения заявления о предоставлении информации по спецсчету оно должно иметь мою личную собственноручную подпись и содержать точное указание на запрашиваемый период, за который требуется предоставить информацию.

Имея твердое намерение получить информацию по спецсчету нашего дома, я подготовила весь требуемый пакет документов заново:

-составила еще раз заявление с указанием требуемой информации и указанием запрашиваемого периода (за 5 месяцев — с мая по сентябрь включительно), распечатала, подписала и отсканировала заявление с подписью;

-отсканировала свой паспорт и документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о праве собственности из юстиции, договор передачи на квартиру, свидетельство о регистрации права собственности в БТИ).

Все сканы документов вложила в электронное письмо и вновь направила на рассмотрение региональному оператору.

В этот раз Фонд капремонта откликнулся довольно оперативно и прислал мне письмо буквально в течение 5 дней (причем как в электронном виде, так и по почте в бумажной версии). Спасибо ! Копию письма Фонда прилагаю.

В письме Фонд сообщил мне о начисленных и оплаченных за каждый месяц взносах на капремонт в целом по дому, а также об общей задолженности собственников и задолженности по моей квартире. К письму также прилагалась информация о начисленных и оплаченных суммах взносов в разрезе по каждому лицевому счету собственника (помещению) в доме.

Для полной ясности картины мне не хватало информации об общей сумме начислений и оплаты за 5 месяцев, а также об остатке средств на спецсчете дома на конец запрашиваемого периода.

Путем несложных арифметических операций я выяснила, что за 5 месяцев жителям моего дома региональным оператором было начислено 97324,80 рублей. Из них за этот период жителями оплачено 49136,85 рублей (и поскольку это прямо в ответе не указано, могу только предположить, что именно такая сумма находилась на 1 октября на спецсчете дома в Сбербанке). Сумма задолженности составила 48187,95 рублей.

На первый взгляд сумма задолженности по взносам на капремонт очень большая (почти 50%). Я стала разбираться в причинах такой большой задолженности.

Первое, что бросилось в глаза — это то, что в начислениях учтены суммы за сентябрь. На момент получения информации по спецсчету квитанции за сентябрь жители нашего дома (и я в том числе) даже еще не получили и потому просто физически оплатить эти взносы не могли. Таким образом, для объективности получения информации о динамике образования задолженности я решила рассмотреть 4 месяца (май-август), последнюю начисленную сумму 19 464,96 рублей (начисления за сентябрь) я из задолженности вычла.

Получилось, что за 4 месяца собственникам помещений дома было начислено 77859,84 рублей. Оплачено 49136,85 рублей. Сумма просроченной задолженности составляет 28722,99 рублей (36,89% от начисленной суммы). Это, конечно, все равно большая сумма задолженности.

Однако, есть и другие факторы, которые возможно повлияли на увеличение суммы задолженности собственников в данной информации Фонда.

Одним из таких факторов является то, что квитанции печатаются по состоянию на 11 число месяца. В нашем доме много собственников — пенсионеров. Пенсию в дом приносят после 10 числа и все платежи ими совершаются по получении пенсии. Таким образом, платежи на капремонт, совершенные пенсионерами, наверняка не вошли в отчет за последний месяц, а повисли задолженностью. То, что эта догадка имеет место быть подтверждает тот факт, что три месяца подряд часть жителей -пенсионеров обращаются ко мне с вопросом — почему им приходят сдвоенные суммы к оплате при том, что они свой долг за прошлый месяц оплатили.

Но есть в нашем доме (как наверно и в любом) реальные уже злостные неплательщики. Правда, таких не очень много. Вопрос взыскания с них взносов на капремонт требует своего решения.

Пока наш спецсчет пополняется только взносами собственников. Пеню за просрочку платежей региональный оператор еще не начисляет (что вообще-то уже приносит собственникам ущерб, т. к. отдельные собственники-неплательщики получают экономическую выгоду по сравнению со своими добросовестными соседями).

Не задействован еще механизм получения дохода от хранения в банке неснижаемого остатка денежных средств на спецсчете (аналог депозита).

Все это пока ведет к тому, что "домовая кубышка капремонта" пока наполняется очень слабо и обесценивается в ходе активной инфляции. А региональный оператор пока не очень заинтересован в ее наполнении.

Конечно, это лишь начало формирования домового Фонда капремонта, и я надеюсь в будущем все-таки удастся эти проблемы решить.

Следующий мой запрос я решила сделать после нового года. Посмотрим, что будет дальше.

Копии документов - на сайте Вконтакте https://vk.com/public35681130

С уважением, Трофимова ИМ

Круглый стол -Взносы на капремонт:вопросы оплаты и заключения договора

7 августа 2014г. в Библиотеке им. А.П. Чехова (Таганрог) прошел круглый стол на тему "Взносы на капремонт: вопросы оплаты и заключения договора". Инициаторами круглого стола выступили Клуб "Правовые встречи" центральной городской публичной библиотеки им. А.П. Чехова и Клуб Председателей Советов мкд.

В круглом столе приняли участие и.о. зам.Министра ЖКХ Ростовской области Былков Валерий Владимирович, директор НКО"Фонда капитального ремонта Ростовской области" Крюков Владислав Анатольевич, представители отдела прав потребителей Администрации Таганрога и общественного движения по защите прав потребителей, председатели Советов многоквартирных домов и комитетов территориальных органов самоуправления (КТОС), работники библиотек и активные граждане Таганрога.

Актуальность данной встречи вызвана тем, что в июне всем собственникам многоквартирных домов, включенных в региональную программу капремонта, пришли квитанции на оплату взносов на капремонт. Присланные квитанции имеют недоработки в части правильности расчетов из-за ошибок в данных собственников и требуют технических корректировок. У жителей возникает много вопросов по присланным квитанциям и начисленным суммам. Люди в растерянности — оплачивать эти квитанции или нет и какие будут последствия, в том числе и в будущем.

Также возникает много вопросов относительно размещенного на обратной стороне договора и порядка его заключения (при платежах в "общий котел" — на счет регионального оператора).

На мой взгляд рассматривать его можно только как информирование собственников об условиях договора и приглашение Фонда к его заключению. Оплата квитанции по взносам на капремонт может расцениваться сторонами как заключение договора только, если собственник оплатил и прислал Фонду свое согласие на условия договора.

О юридическом несовершенстве договора на капремонт, в частности отсутствие в нем предмета договора, заявил координатор общественного движения потребителей Анатолий Иванович Комаров. А Ирина Александрова, председатель КТОС №33, посетовала на отсутствие договора с региональным оператором при платежах на спецсчет и выразила мнение о необходимости такого договора. Правда, что туда должно входить пока себе точно никто не представляет.

Я передала и.о. зам.Министра ЖКХ РО Валерию Владимировичу Былкову и директору НКО "Фонд капитального ремонта" Крюкову Владиславу Анатольевичу предложения и рекомендации для решения возникших вопросов (в частности внесения изменений в квитанцию по взносам на капремонт, предоставления права председателям Советов мкд провести сверку данных собственников с региональным оператором в централизованном порядке, чтобы собственникам не бегать в Фонд поодиночке и др. Проект рекомендаций смотрите в приложении), попросила создать рабочую группу при Фонде для доработки договора для тех, кто платит деньги "в общий котел" и разработке договора по платежам на спецсчет.

Выступивший и.о. зам.Министра ЖКХ области Валерий Владимирович Былков в очередной раз подчеркнул, что программа капремонта принята во исполнение требований жилищного законодательства и область лишь в точности выполнила его требования, в том числе и по срокам. Правительство области неоднократно предлагало собственникам и активной общественности принимать участие и давать свои предложения по содержанию договора с региональным оператором на капремонт мкд, однако конструктивных предложений поступило очень мало. Сейчас Правительство работает над другими необходимыми документами для того, чтобы система капремонта заработала в полном объеме (например — порядок определения необходимости капремонта в мкд) и приглашает общественность также принять участие в этой работе и давать свои предложения.

Директор Фонда капремонта Крюков Владислав Анатольевич, отвечая на поступившие вопросы и предложения, согласился с тем, что в квитанции по взносам на капремонт необходимо внести корректировки, а также провести сверку данных собственников. Он согласился с тем, что такую сверку может провести не только лично собственник, но и председатель Совета мкд. Надо только предъявить Фонду подтверждающие корректировку документы (если ошибка по площадям — копию документа на собственность, если ошибка в паспортных данных — копию паспорта и т. д.).

Многие присутствовавшие требовали присылки договора каждому собственнику. Учитывая, что в области более полумиллиона собственников помещений в мкд, сделать это (по заверению и Министерства ЖКХ РО и Фонда капремонта) одномоментно затруднительно и физически и материально, требуются большие затраты, сопоставимые с капремонтом нескольких домов. Поэтому Фонд разработал проект договора и разместил его на своем сайте, предложив собственникам для заключения. Каждый собственник сам решает каким образом ему заключать договор: просто оплатить квитанцию и заявить о своем согласии, запросить у Фонда письменный проект и подписать или прислать протокол разногласий.

Пытаясь найти золотую середину, я предложила рассмотреть еще вариант заключения одного письменного договора для всех собственников. Подписать такой договор может каждый собственник или дать поручение одному из собственников от имени всех. До его заключения собственники на своем собрании могут согласовать его условия и предложить региональному оператору. После согласования с региональным оператором — утвердить и подписать. Желающие могут иметь заверенную копию.

Обсуждался и вопрос взносов на капремонт на спецсчет через транзитный счет ИВЦ ЖКХ. По словам Валерия Владимировича Былкова эта схема возникла из желания наших органов власти помочь собственникам собрать деньги на капремонт на спецсчет и при этом собственникам не платить дополнительные деньги (около 50-60 рублей/в месяц) за расчетно-кассовое обслуживание и прием платежей в банках и на почте (о чем многократно просили и председатели Советов мкд и просто жители домов).

Валерий Владимирович согласился, что ИВЦ ЖКХ в квитанции нужно обозначить как агент Фонда и сообщил, что все поступающие деньги сразу же перечисляются с транзитного счета на спецсчет (вся процедура занимает около 5-6 дней). При этом платеж считается уплаченным собственником в день внесения денег в банк или на почту по квитанции.

И зам.Министра ЖКХ РО, и директор "Фонда капремонта" заверили, что все операции с деньгами собственников абсолютно прозрачны. Любой собственник может запросить информацию о поступивших платежах на спецсчет и получит бесплатно всю полную информацию о собранных и израсходованных средствах. ИВЦ ЖКХ является государственным учреждением и подконтрольно Правительству РО. В Правительстве рассматриваются и другие схемы сбора платежей на капремонт с собственников и, вполне возможно, в будущем существующая схема будет изменена. А пока совет всем платить по квитанциям во избежание неприятностей больших долгов в будущем и контролировать поступление своих платежей через запросы в Фонд или банк, открывший спецсчет.

Несмотря на то, что сегодня много скептиков относительно работоспособности новой системы капремонта, еще очень много требуется сделать для нормального функционирования всех составляющих ее частей (сбора денег, выполнения работ по капремонту), я искренне верю, что эту систему можно и нужно заставить работать на благо жителей многоквартирных домов. В спецсчете я вижу прообраз лицевого ремонтного счета дома, который физически собирает деньги на отдельный счет, полный контроль за их целевым расходованием по актам выполненных работ и полная защищенность от банкротства регионального оператора. Всего того, чего сегодня очень не хватает нарисованным на бумаге лицевым счетам многоквартирных домов, находящихся под управлением управляющих компаний.

Да, сегодня система капремонта несовершенна, но она позволяет собственникам капитально отремонтировать свои дома. Все зависит только от их личной заинтересованности и желания.

Я призываю всех включиться в конструктивную работу по доработке системы капремонта и ее реализации, чтобы она в полной мере отвечала интересам собственников, ведь именно для них эта система и создавалась.


Предложения и рекомендации на круглом столе смотрите на сайте Клуба Председателей Советов мкд https://vk.com/public35681130

С уважением,

Трофимова ИМ,

руководитель Клуба Председателей Советов мкд,

председатель Совета мкд Бабушкина 54А

Круглый стол ЖКХ по актуальным вопросам управления мкд (Ростов, 27.06.2014г.)

27 июня 2014г. в "Вертол-Экспо" (г. Ростов-на-Дону) прошел Форум ЖКХ по актуальным вопросам в сфере управления многоквартирными домами. Организатор — Министерство ЖКХ Ростовской области. В рамках Форума проходили 2 круглых стола. Один был посвящен вопросам реализации региональной системы капремонта на территории РО, а другой — обсуждению вопросов перехода на оплату за отопление по фактическим показаниям общедомовых приборов учета.

Возглавлял и вел Форум — Министр ЖКХ РО Сидаш Сергей Борисович.

В своем начальном выступлении министр отметил, что УК в настоящее время неэффективны, количество жалоб граждан в министерство не уменьшается. Их основные претензии связаны с неправильной и несправедливой платой за жку. Именно жители финансируют деятельность УК и должны определять какие услуги им нужны. Озвучивая итоги проведенного министерством аудита министр в очередной раз указал управляющим компаниям, что они должны правильно оформлять договоры управления мкд, большинство из имеющихся не соответствуют действующему законодательству. Современный управляющий должен не только выполнять работы по содержанию и ремонту дома, но и уметь находить контакты с собственниками. Сергей Борисович отметил наметившуюся тенденцию массового расторжения договоров УК с ресурсниками и заключения прямых договоров с жителями. Особенно такое насильственное расторжение договоров распространено со стороны энергоснабжающих компаний. Это приводит к перекладыванию сверхнормативных ОДН на плечи жителей. По мнению министра при форме управления "управляющая компания" это недопустимо, что также подтверждает и арбитражная практика. По словам министра, до сих пор имеются УК, стремящиеся присвоить себе деньги ресурсников.

"Если бы я был управляющей компнаией, я бы деньги ресурсников не брал, а занимался бы проблемами домов и платежной дисплиной собственников. Бился бы за качество услуг. Качество любой услуги должно повышаться, а не деградировать. Есть УК, которые понабрали 2000 домов в управление. Это ж каким нужно обладать персоналом, чтобы качественно обслуживать 2000 мкд? Как можно на 2000 мкд работать и понимать все их проблемы?" - вопрошал министр.

Сергей Борисович сообщил, что министерству известны схемы УК по выводу денег ресурсников в подставные фирмы за якобы выполненные работы, создание непонятных непрозрачных расчетных центров и министерство с этим будет бороться и найдет способы как.

УК требуют повышения тарифов на содержание и ремонт жилья, жалуются, что им не хватает денег. Понятно, что если повысить муниципальный тариф. то сразу все УК ссылаясь на это поднимут свои тарифы. Понятно, что никто не будет платить непрозрачной УК, т. к. никто не знает куда тратятся их деньги. УК должны стать прозрачными в своей деятельности и доказать собственникам, что повышение тарифа действительно необходимо. Должны измениться отчеты УК. УК должны открыться для собственников. Сейчас их отчеты не соответствуют законодательству. С 1 мая 2015 года планируется ввести обязательное лицензирование деятельности УК, запрет на деятельность управления мкд без лицензии, штраф за нарушение — от 300 до 500 тыс.рублей.

Также по мнению министра особое внимание следует уделять домам с непосредственным управлением. Подготовительные работы в таких домах не проводятся, паспорта готовности домов не оформляются. Сергей Борисович Сидаш призвал не допускать одностороннего расторжения договоров с ресурсниками и массового перехода домов в непосредственную форму управления.

Коснулся министр и ситуации в Таганроге — все ресурсники в банкротстве потому, что УК не платили. Одну группу уже посадили и на очереди еще одна. Также министр сообщил, что область получила от федерального фонда содействия капремонту деньги на капремонт домов в этом году и контроль за качеством этого ремонта будет жестким.

Затем выступил директор НКО "Фонд капремонта" Крюков Владислав Анатольевич. Он сообщил, что все структуры у них созданы, отделения на местах выполняют все функции и работают на полную мощность. Сейчас собственникам рассылаются квитанции за июнь. Договор с собственниками Фондом уже подготовлен, окончательная редакция размещена на сайте и сейчас рассылается собственникам для заключения. Владислав Анатольевич отметил, что люди необоснованно увязывают заключение договора с оплатой взносов на капремонт. Многие, попав в "общий котел", думают как открыть свой спецсчет и иногда доходят до нелепых ситуаций, когда такой спецсчет хочет открыть дом с 4-5 квартирами. Ясно ведь, что такой дом самостоятельно на капремонт деньги по установленному тарифу не соберет.

Директор Фонда заверил всех, что деньги уже начинают накапливаться, сметы на капремонты готовятся, и пригласил всех к себе в гости.

Следующей выступила Вдовенко Ирина Федоровна — представитель Фонда "НКО капремонта" по вопросам учета средств на капремонт. Она сообщила, что Фондом создана база данных собственников, открыто более 600тыс. лицевых счетов. Для печати квитанций был заключен договор с ИВЦ, а для их доставки — с Почтой России. Больше всего проблем было с организацией процесса принятия взносов. Большое количество спецсчетов (более 1700) создало значительную нагрузку. 90% спецсчетов открыто в Сбербанке, банке Центринвест. Поскольку деньги капремонта тратить на банковское обслуживание нельзя, то встал вопрос — за счет чего осуществлять оплату банковского обслуживания по приему платежей. В результате был открыт единый транзитный счет для тех, кто формирует фонд капремонта на спецсчетах с последующим распределением средств на эти спецсчета.

По конкурсу был определен Банк "Москвы". С июня в квитанциях будут указываться полные банковские реквизиты спецсчета и собственники смогут убедиться, что это квитанция именно их дома. На сайте Фонда постоянно обновляется информация о банках, где можно оплатить квитанции на капремонт. Среди них — Сбербанк, Центринвест, Почта России и др.

Постоянно ведется работа по корректировке базы данных, прием информации жителей планируется осуществлять через МФЦ и территориальные отделения (в том числе г. Таганрога). Если квитанции пришли нанимателям квартир, то они платить не должны, а должны сообщить об этом и о том кто собственник. Фонд тогда квитанции перешлет собственнику. Собственники, участвующие в этом году в программе софинансирования капремонта, платить взносы на капремонт в рамках региональной программы не будут.

Большую нагрузку на Фонд создало появление фальшивых квитанций. Сейчас этим занимаются правоохранители. Во всех отделениях почты будет вывешен образец настоящей квитанции и люди смогут сравнить свою квитанцию с квитанцией на плакате и проверить квитанцию на фальшивость. Все имеющиеся замечания по базам данных уже учтены.

Выступивший начальник ГЖИ РО Вальшин Шамиль Шагидулович сообщил, что квитанции на капремонт жителям не пришли из-за некорректной базы данных, поданных органами местного самоуправления и тсж. Также более 200 граждан обратились в ГЖИ РО по вопросам фальшивых квитанций, а также присылки квитанций нанимателям жилья. Также грядут законодательные изменения в ЖК РФ — планируется внести изменения в ст.20 ЖК РФ, добавив помимо государственного и муниципального контроля еще и общественный контроль, в котором будут принимать участие общественные объединения и Советы мкд. Планируется ввести лицензирование деятельности не только УК, но и обслуживающих организаций, осуществляющих деятельность по содержанию и ремонту мкд. Руководители УК должны будут получить квалификационные аттестаты. За отказ от аттестации руководитель УК будут привлекаться к административной ответственности, а в дальнейшем и дисквалификации.

Далее с речью выступил и.о. зам.министра ЖКХ РО Былков Валерий Владимирович. Он перечислил несколько нормативных актов, над которыми сейчас работает Министерство ЖКХ и призвал активную общественность и профессионалов давать свои предложения.

Выступившая следом руководитель дирекции Банка Москвы Булгакова Ирина Александровна рассказала о различных способах кредитования на капремонт мкд. Наиболее опробованным является кредит тсж. Однако здесь есть недостатки — отсутствие субсидиарной ответственности собственников и в случае задолженности банк не сможет стребовать кредит с должников — не членов тсж, которые не платят.. Банк планирует подготовить для тсж продукт кредитования, одним из условий будет — открытие счета в банке. Есть опыт кредитования капремонта подрядных организаций (Казань, Татарстан). Выдачу кредитов подрядным организациям банк также планирует развивать. Банк рассматривает возможности кредитовать и регионального оператора при выполнении работ по капремонту. Понятно, что для него % будет ниже, чем для других, однако выше, чем для бюджетных организаций. Эту разницу региональный оператор не сможет компенсировать за счет бюджетного субсидирования. Как будет решаться этот вопрос — пока неизвестно.

Кроме того, банк рассматривает возможность выдачи кредитов от имени собственников на капремонт управляющим компаниям после прохождения ими лицензирования.

На этом все пошли на перерыв. В ходе перерыва я беседовала с Министром и пыталась ему доказать, что нужно развивать непосредственную форму управления домами. Министр категорично настроен, что собственники должны управлять мкд либо через УК, либо создавать тсж. При непосредственной форме управления, он считает, что некому управлять домом, нет специалистов — управленцев.

На мой вопрос директору Фонда капремонта (региональный оператор) по поводу как нам оплачивать теперь июньские квитанции, которые придут в двойном размере (т. к. майские квитанции мы до сих пор не получили), Владислав Анатольевич ответил — "платите как хотите. Это ваши деньги".

На втором круглом столе, начавшемся после перерыва, министр ЖКХ РО Сидаш Сергей Борисович сообщил всем, что вышло Постановление Правительства РО №431 от 16.04.2014г., которое отменило старые Правила коммунальных услуг №307 и ввело в действие в полном объеме Правила коммунальных услуг №354 в части порядка расчетов за отопление. Теперь все в новом отопительном сезоне будут платить за отопление по показаниям приборов учета и только в отопительный период. Министр предупредил все УК и тсж, что они должны сделать до 31 июля всем жителям корректировку и перерасчет по отоплению. В Министерстве за этим будут строго следить и наказывать ослушавшихся. Кроме того, министр напомнил, что со следующего нового год будет вводиться повышающий коэффициент 1,1 (10%) для тех мкд, где нет общедомовых приборов учета. Поэтому УК и тсж необходимо завершить работу по установке ОПУ, чтобы потом не платить повышенные тарифы. Самое малое количество ОПУ установлено в Таганроге. Нет 100% в Новочеркасске, Шахтах и Батайске.

Министр также сообщил, что жители, чья плата за жку (включая плату за капремонт) превысит 15% совокупного дохода, имеют право обратиться в органы соцзащиты и оформить жилищную субсидию.

С уважением,

Трофимова И.М.

Разделение "кошельков" УК и жителей мкд через ЕРЦ (непосредственная форма управления мкд)

В настоящее время непосредственная форма управления в мкд с количеством квартир более 12 законодательно привязана к управляющим компаниям, обслуживающим дом.

В таких условиях все финансово-расчетные потоки остаются в управляющей организации и собственники фактически лишены возможности самостоятельного распоряжения своими средствами для выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества мкд. Они поставлены в жесткую зависимость от финансового состояния управляющей компании, обслуживающей их дом и никак не защищены от банкротства УК.

В результате непосредственная форма управления мкд сейчас находится в загоне, никак не стимулируя ответственность собственников за содержание и ремонт своего общего имущества в мкд, за принятие решений по сохранению и развитию общедомового имущества, повышению качества жизни жителей мкд. Продолжается практика авансирования работ УК, обслуживающих дома с непосредственной формой управления, без эффективного экономического механизма со стороны собственников воздействия на качество работ/услуг УК и взыскания с недобросовестных УК присвоенных денег жителей.

Единственно эффективной системой при непосредственном управлении мкд является разделение денег жителей и УК, оплата УК за выполненные работы по факту их выполнения и принятия собственниками.

Реализовать этот механизм можно путем создания отдельного от УК счета собственников мкд на содержание и ремонт общего имущества дома.

Этот счет можно было бы открыть по агентскому договору с ЕРЦ (единым расчетным центром). ЕРЦ по договору с собственниками через их уполномоченное лицо заключает договор на оказание агентских услуг по начислениям собственникам платы за содержание и ремонт мкд, печать и рассылку квитанций жителям, прием платежей на свой счет, ведение лицевого счета дома, перечисление денежных средств поставщикам услуг мкд по работам, выполняемым за счет средств собственников по статьям "содержание и текущий ремонт" на основании представленных уполномоченным лицом собственников актам выполненных работ. Также ЕРЦ мог бы взять на себя и функции по взысканию задолженностей по плате на содержание и ремонт жилья. ЕРЦ по данному агентскому договору получало бы свое вознаграждение, которое также включалось бы в плату за содержание и ремонт общего имущества мкд. То есть собственники могли бы передать часть функций управления мкд — ЕРЦ по агентскому договору и иметь с ним прямые взаимоотношения. Это позволит собственникам иметь полную и прозрачную информацию о собирающихся с жителей мкд средствах и их расходованием.

Сейчас ЕРЦ уже выполняют большую часть из этих функций, но имеют договорные отношения только с управляющими компаниями. С собственниками они никак не контактируют и информацию о сборе и расходовании их денег жителям не предоставляют. Это позволяет недобросовестным УК злоупотреблять деньгами жителей, присваивать их себе, не давать полные и исчерпывающие отчеты об их расходовании и делает практически невозможной проверку собственниками полученной из УК информации и отчета.

Чтобы реализовать предложенную мной схему разделения "кошельков" УК и жителей мкд через ЕРЦ необходимо законодательно предоставить право собственникам мкд с непосредственной формой управления заключать агентский договор на сбор средств, ведение лицевого счета дома и платежи по актам выполненных работ по статьям "содержание и ремонт жилья", а обслуживающей организации рассчитываться с жителями за выполненные работы по актам фактически выполненных ими работ. При этом аварийное обслуживание дома может выполняться по принципу абонентского обслуживания с фиксированной ежемесячной платой, как отдельная услуга в составе платы за содержание жилья (с соответствующим перерасчетом в случае некачественного оказания услуги).

С уважением,

Трофимова И.М.