Category: ремонт

Category was added automatically. Read all entries about "ремонт".

Поездка по объектам капремонта 2014-2015г.г. Общественного Совета при НКО "Фонд капремонта РО"

26 февраля 2016г.- поездка по объектам капремонта 2014-2015г.г. Общественного Совета при НКО "Фонд капитального ремонта Ростовской области".

В этот день в Ростове проходило сразу два мероприятия. Сначала - круглый стол по вопросам капремонта в Ростовской области, а сразу по его окончанию - члены Общественного Совета при НКО "Фонд капитального ремонта Ростовской области" поехали по объектам — многоквартирным домам, где капремонт проводился региональным оператором в 2014-2015 годах. Один из объектов находился в авиагородке г.Батайска. В этом многоквартирном доме в 2015 году Фонд капремонта — региональный оператор проводил комплексный капремонт - ремонт фасада, кровли, систем центрального отопления, холодного водоснабжения, электроснабжения, канализации. Поэтому он был интересен членам Общественного Совета как дом, где проводилось наибольшее количество работ на предмет выявления системных проблем при их проведении.

Среди окружающих его домов, этот дом выделялся своей красотой свежевыкрашенного фасада с интересным дизайнерским решением (1 этаж — темно бордовый, верхние этажи — нежного розового оттенка). Такой дизайн фасада дома — результат пожеланий жителей, которые учел подрядчик. И как итог — на кровлю и фасад нареканий от жителей не было.

Однако это выяснилось потом, а сначала делегацию жители встречали толпой и было видно, что у них есть масса жалоб, которые они спешили вылить на приехавших к ним гостей.

Первая жалоба, которую мы услышали, касалась того, что после дождей перед входом в подъезд образуется лужа. Поскольку представителей управляющей компании среди встречавших не было, выяснить причину было поручено подрядчику.

Следующая жалоба касалась того, что электрические кабели были проложены по дому в гофре, а не по кабель-каналам. При осмотре было видно, что работы выполнены подрядчиком аккуратно, качественно, однако ввиду большого диаметра гофры наружная прокладка сетей ухудшала эстетический вид общего коридора в подъезде.

Выяснилось, что при предварительном обсуждении жителей сметы на работы по капремонту многим было все равно как будут проводиться работы, какие технологии будут применяться и поэтому данный вопрос никак оговорен не был. Недовольство жителей возникло уже после того, как работы были выполнены.

К тому же, поскольку в капремонт не входят работы по ремонту подъездов, старые обшарпанные стены подъезда создавали общее удручающее впечатление и портят жителям настроение. По общему мнению членов Общественного Совета ремонт подъездов в домах, где проводится капремонт, должен быть обязательной работой и также проводиться за счет минимального взноса.

Жителями были высказаны и другие замечания — в квартирах после капремонта стало холодно. Выяснилось, что кто-то установил шайбу на домовом узле учета тепла. Узел учета тепла стоит в общем коридоре и ничем не огорожен, доступ посторонних лиц к нему не ограничен и очень трудно Совету дома контролировать вмешательство в его работу. А жители смежной с коридором квартиры жаловались еще и на шум и вибрацию от этого узла учета тепла. И хоть это не их вина, Директор Фонда капремонта вместе с подрядчиком пообещали разобраться и в этом вопросе, помочь жителям устранить имеющиеся проблемы.

Такие вопросы, безусловно, требуют участия управляющей домом компании, однако на практике, по словам директора Фонда Владислава Анатольевича Крюкова, многие управляющие компании не заинтересованы в сотрудничестве с Фондом и уклоняются от общения с ним.

Общение членов Общественного Совета с жителями дома выявило и другие проблемы, возникавшие в ходе капремонта. Одна из них — трудности в согласовании времени выполнения работ (замена стояков канализации, холодного водоснабжения) с отдельными очень занятыми на работе жителями квартир. Вызваны они были несколькими причинами: отсутствие оперативных контактов жителей у председателя Совета мкд и подрядчика, необязательность самого подрядчика (человек отпросился с работы, а работники не пришли).

По мнению жителей им также в ходе всего капремонта очень не хватало оперативной информации на домовых досках объявлений о проводимых на доме работах (объявления подрядчика - когда в каких квартирах запланированы работы).

В то же время вызывает беспокойство тот факт, что жители хорошо зная суммы своих взносов на капремонт, не задумываются о том, сколько реально стоит капремонт в их доме, достаточно ли будет собираемых ими средств, чтобы рассчитаться за капремонт с региональным оператором. Утверждая смету, собственники часто даже не проверяют действительно необходимый объем работ.

Рассмотрим ситуацию на примере данного конкретного дома. Первоначально на капремонт дома было запланировано 18 млн. рублей, однако в ходе выполнения работ по факту смета сократилась до 13,5 млн. рублей (были запланированы работы по ремонту подвала — выяснилось, что в доме подвала нет, также оказалось, что в ремонт было заложено на 1 канализационный стояк больше, чем в доме имеется по факту). Но даже и эта потраченная на капремонт дома сумма не покрывается взносами собственников мкд на капремонт. При общей площади дома чуть более 3000 кв.м. и минимальном тарифе 6,5 руб/кв.м., потраченную на капремонт дома сумму жители будут собирать около 50 лет. Региональная программа капремонта рассчитана на 35 лет. Таким образом, за период действия программы жители этого дома не вернут в полном объеме региональному оператору потраченные на капремонт суммы. При большом количестве таких капремонтов у регионального оператора может возникнуть опасность бюджетной необеспеченности последующих капремонтов других многоквартирных домов. Для финансовой стабильности региональной программы капремонта необходимо еще на стадии планирования капитального ремонта в доме соблюдать баланс расходуемых региональным оператором средств и средств, собираемых собственниками за период действия программы. Также для успешной реализации программы капремонта по мнению членов Общественного Совета необходимо повышать уровень правовой грамотности и обучать технике разрешения конфликтов всех участников процесса капремонта (включая собственников, сотрудников подрядчиков и управляющих компаний).

Общественный Совет при НКО "Фонд капитального ремонта" планирует продолжить начатую работу и в дальнейшем посещать объекты капремонта многоквартирных домов в 2016 году.

С уважением,
Трофимова ИМ,
Председатель Общественного Совета при НКО "Фонд капитального ремонта Ростовской области",
руководитель Клуба Председателей Советов мкд
https://vk.com/public35681130
Фото с поездки https://vk.com/album156866757_228404092

Непосредственная форма управления невыгодна собственникам?

26.10.2012г.

Сегодня в библиотеке им. А.П. Чехова прошел круглый стол на тему «Непосредственная форма управления в мкд: вопросы практической реализации и административной ответственности». Круглый стол организован КЛУБом Председателей Советов мкд совместно с ЦГПБ им. А.П. Чехова при поддержке Министерства ЖКХ Ростовской области и Администрации г. Таганрога.
О порядке предоставления коммунальных услуг собственникам и жителям многоквартирных домов при непосредственной форме управления рассказали представители ресурсоснабжающих организаций: МУП «Управление»Водоканал» и ЮЗМО ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго».
Согласно законодательства при непосредственной форме управления домом для получения коммунальных услуг собственники заключают прямые договора непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (за воду — с «Водоканалом», за свет — с «Энергосбытом», за газ — с «Горгазом», за отопление — с организацией, поставляющей тепло). При этом ресурсники являются исполнителями этих коммунальных услуг, но отвечают за их надлежащее предоставление перед потребителями только до точки ввода в дом. При этом собственники в доме, имеющем больше 12 квартир, и выбравшие непосредственное управление, обязаны также заключить договор на содержание и ремонт с управляющей организацией, и именно эта организация обязана обеспечить поступление ресурсов в квартиры жителей домов (воды, газа, тепла, света). Если жители не заключат такой комплексный договор с управляющей организацией, то им придется самим оформлять все необходимые документы для установки и поверки приборов учета, снимать с них показания, искать подрядчиков для выполнения ремонтных работ и работ по содержанию дома... При этом начисление и выставление квитанций за оплату коммунальных ресурсов является обязанностью ресурсников. Обслуживающая дом компания также отдельно выставляет счета собственникам и жильцам согласно договору на содержание и ремонт. Говорить о единой платежной квитанции в этом случае вообще не приходится. В случае же принятия собственниками формы управления «управляющая организация» все услуги (как коммунальные, так и по содержанию и ремонту дома) выполняет один исполнитель — управляющая компания, которая несет перед собственниками всю полноту ответственности за ненадлежащее их предоставление.
Вообще к ресурсникам было очень много вопросов и мы договорились поговорить о них подробнее отдельно.
О непосредственной форме управления более подробно рассказала присутствующим начальник отдела ЖКХ Министерства ЖКХ Ростовской области Положий Марина Николаевна. Она сказала, что эта форма по ее мнению в настоящий момент не предоставляет собственникам достаточных гарантий получения коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту дома надлежащего качества. Договор на содержание и ремонт, заключаемый с обслуживающей организацией является смешанным договором. Он содержит в себе элементы договора возмездного оказания услуг и договора подряда. Соответственно к этому договору применяются соответствующие виды ответственности, предусмотренные гражданским кодексом РФ и договором. По мнению Марины Николаевны большим недостатком непосредственной формы управления является то, что в этом случае обслуживающая организация не подпадает под действие Постановления Правительства №731 «О стандарте раскрытия информации...» и не обязана раскрывать собственникам информацию о себе и оказываемых ею услугах/выполняемых работах.
Обсуждая вопрос о возможных законных способах сбора средств с собственников в многоквартирном доме на содержание и ремонт дома при непосредственной форме управления было названо несколько вариантов. Вариант первый — собственники выбирают одного ответственного собственника и на его отдельный счет перечисляют плату, а тот перечисляет их затем обслуживающей организации на основании актов выполненных работ за конкретно оказанную работу или выполненную услугу. Этот вариант наименее удобен для собственников, т. к. возможны как злоупотребления среди собственников, так и возникновение фактора недоверия к ответственному собственнику со стороны остальных собственников. К тому же в этом случае поступающие на личный счет платежи признаются доходом этого собственника и подлежат налогообложению по ставке 13%, хотя на самом деле эти деньги целевые и должны тратиться на нужды дома в полном объеме. Второй вариант — оплата непосредственно на счет обслуживающей управляющей организации. Этот вариант также не очень хорош, т. к. дает возможность обслуживающей организации злоупотребить доверием собственников и потратить деньги не на нужды собственников, как это сейчас часто делают управляющие компании. Возможен и третий вариант: всем собственникам заключить агентский договор с расчетно-кассовым центром на услуги по расчету платежей, выставлению собственникам квитанций, сбору средств собственников на свой отдельный счет и перечисление денег обслуживающей организации с этого счета по предъявлению подписанного председателем совета дома акта выполненных работ и письма с поручением оплатить эту работу. На сегодняшний день эта схема расчетов с обслуживающей организацией не изучена и никем еще не опробована. Но на мой взгляд в сложившейся ситуации это наилучшая схема расчетов за выполненные обслуживающей организацией работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (с количеством квартир более 12) при непосредственной форме управления.
При непосредственном управлении функции управления общим имуществом собственников в многоквартирном доме возлагаются на самих собственников и реализовываются через решения их общих собраний. Для выполнения текущих работ по управлению общим имуществом собственники могут своим решением наделить этими функциями Совет дома и его председателя, или могут выбрать уполномоченного ответственного собственника, а могут и вообще нанять профессионального управляющего. Что касается привлечения к административной ответственности за ненадлежащее содержание дома, то при непосредственной форме управления в случае заключения комплексного договора с обслуживающей организацией, именно она несет ответственность перед собственниками и отвечает перед Госжилинспекцией РО.
В заключение Марина Николаевна Положий сказала, что ресурсникам выгодно, чтобы собственники выбирали непосредственную форму управления, т. к. тогда на них это налагает меньше ответственности. Но она не советует поддаваться на их уговоры и рекомендует проверенную форму управления - «управляющая организация», считая ее наилучшей формой управления.
На мой же взгляд рано списывать со счетов непосредственную форму управления, в ней есть зерно истины и благополучия жителей домов, т. к. эта форма позволяет собственникам наиболее полно реализовать свои права. Нужно просто более детально ее проработать, чтобы она стала экономически и юридически эффективной, защищающей интересы жителей.

С уважением,
Трофимова И.М.
КЛУБ Председателей Советов мкд
Фото с круглого стола смотрите http://vk.com/public35681130

Встреча-семинар «Составление сметы — приложение к договору управления мкд».

05.09.2012г.

Что такое смета, для чего она нужна, как ее составить, какие работы должны быть в нее включены, что делать если УК не выполняет отдельные работы, предусмотренные сметой? Эти и многие другие вопросы очень волновали председателей Советов многоквартирных домов на встрече-семинаре, организованном КЛУБом Председателей Советов мкд совместно с Администрацией г. Таганрога. А отвечал на эти вопросы начальник отдела координации городского хозяйства Администрации Таганрога Алексей Михайлович Пономарев.
Как выяснилось, смета услуг, оказываемых управляющими компаниями собственникам, в их взаимоотношениях, является самым первым и самым необходимым документом. Она должна составляться не только тсж, но и в случае управления домом управляющей компанией, а также при непосредственном способе управления домом. Именно в смете перечисляются все виды работ по содержанию общего имущества дома, их стоимость в расчете на 1 кв.м общей площади собственника. Это дает право собственнику и Совету дома контролировать исполнение услуг управляющей компанией и требовать перерасчета в случае их не предоставления, а также применить нормы потребительского законодательства.
На сегодняшний день статья «содержание жилья» самая запутанная, закрытая и непонятная собственникам статья их расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Именно здесь возникает наибольшее количество споров между собственниками и управляющей компанией. При этом первые (собственники) считают, что УК их обманывает и незаконно присваивает себе их деньги, а вторые (УК) считают что эти деньги их собственность, и они имеют право их тратить так как посчитают нужным.
Многие УК до сих пор неправильно трактуют нормы Жилищного Кодекса и считают, что имеют право применять муниципальные тарифы в случае, если собственники не утвердили тариф. Это не так. Муниципальный тариф может быть применен только в случае выставления Администрацией города дома на конкурс. В других случаях применяется только тот тариф, который утвердили собственники.
Безусловно, для каждого дома смета должна быть своя, т.к. в каждом доме у собственников различный состав имущества, разное техническое состояние дома и разные пожелания собственников.
Составление сметы было предложено начать с расчета стоимости работ, обязательных для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в мкд (Перечень работ утвержден Постановлением Госстроя РФ №170). Также в смету включают уборку придомовой территории, уборку лестничных клетей, вывоз ТБО, обслуживание газовых сетей, лифтов (если есть), приборов учета энергоресурсов и другого имущества собственников, которое необходимо обслуживать и содержать. Соотношение объема работ к сумме сметы является одним из объективных показателей конкурентоспособности управляющей компании и позволяет собственникам принимать решение о выборе УК осознанно с наибольшей для себя выгодой, ведь мы все сейчас находимся на рынке услуг жкх.
По различному принципу могут оплачиваться услуги УК: по факту выполненных работ или по фиксированной стоимости (ставка за 1 кв.м общей площади). И в том, и в другом случае факт оказания услуги должен подтверждаться первичными учетными документами — договорами и актами выполненных работ, подписанных председателем Совета мкд. Эти документы УК обязана представить председателю Совета мкд по первому требованию. Если она этого не делает, то нарушает договор управления мкд со всеми соответствующими последствиями. Интересным оказался вопрос оплаты за аварийно-диспетчерское обслуживание. Если оплачивать по факту выполненных работ, то в этом случае аварийке выгодно иметь как можно больше вызовов (ведь оплачивается каждый вызов). Аварийка может выполнять не все необходимые работы, с тем, чтобы ее все время вызывали. При фиксированной оплате работы аварийки часто возникают ситуации, когда жители ее ни разу не вызвали, а с дома снимают деньги за аварийное обслуживание.
Включаются в смету и расходы по управлению мкд. Проект сметы должен формироваться управляющей компанией и предоставляться Председателю Совета и Совету дома для последующего принятия решения собственниками о продлении договора управления мкд с управляющей компанией и утверждения сметы работ\услуг по договору.
В отличие от статьи «содержание» статья расходов собственников на «текущий ремонт» является накопительной, а денежные средства по статье - целевыми поступлениями собственников. Работы по текущему ремонту по решению собственников могут выполняться сразу по мере поступления, а могут накапливаться для выполнения более крупных и дорогостоящих ремонтных работ. Также он может быть использован собственниками для оплаты ремонтных работ непредвиденного характера.
Конкурс нашего дома на право управления домом показал, что в настоящее время смету на выполняемые УК работы не смогла представить ни одна управляющая компания, желающая взять дом в управление. То ли управляющие компании не научились составлять сметы, то ли им просто невыгодно их составлять, чтобы и дальше «ловить рыбку в мутной воде».
Чтобы стимулировать УК составлять и представлять собственникам сметы, а также учитывая, что до конца этого года и начала нового года осталось совсем немного времени и что уже пора собственникам начать работу по утверждению тарифа на услуги по договору управления мкд на следующий год, мною было предложено председателям Советов мкд обратиться к обслуживающим их дома организациям представить проект сметы работ по договору на 2013 год.
Это предложение председателями Советов мкд было поддержано. Посмотрим у кого что получится. В качестве образца решено было использовать смету, представленную Алексеем Михайловичем Пономаревым.

С уважением,
Трофимова И.М.

КЛУБ Председателей Советов мкд в социальной сети http://vk.com/public35681130